DAE

Ce este

Dobânda anuală efectivă e costul total al unui credit, exprimat ca procent anual din suma împrumutată. Spre deosebire de dobânda nominală, include și comisioanele obligatorii — de acordare, de administrare, de analiză a dosarului — și ține cont de momentul în care se plătesc.

Există pentru că dobânda singură poate fi făcută să arate oricum. O bancă poate afișa o dobândă foarte mică și să își ia partea dintr-un comision de acordare. DAE pune totul la un loc și face ofertele comparabile.

Cum se calculează

Nu se adună procentele. DAE e rata la care valoarea actualizată a tuturor plăților egalează suma primită efectiv — creditul minus comisionul reținut la acordare.

Ecuația nu se rezolvă direct; se caută numeric. Concret: se încearcă o rată, se actualizează toate plățile viitoare cu ea, se compară suma obținută cu banii primiți, și se ajustează până când cele două se închid. Așa funcționează și calculatorul nostru, prin înjumătățire succesivă.

Consecința practică a acestei definiții: momentul plății contează. Un comision de 3.000 de lei plătit la acordare apasă mai tare pe DAE decât aceeași sumă răspândită lunar pe douăzeci de ani, pentru că e bani pe care nu i-ați primit niciodată.

Un exemplu

Două oferte pentru 300.000 de lei pe 25 de ani:

• Oferta A: dobândă 7,2%, fără comision de acordare.
• Oferta B: dobândă 6,9%, comision de acordare 1% din sumă, adică 3.000 de lei, plus 10 lei pe lună administrare.

B pare mai bună cu trei zecimi de punct. Pusă în calcul, rata lunară e mai mică — dar DAE-ul iese aproape identic, pentru că cei 3.000 de lei reținuți la început și cele 3.000 de lei de comision lunar pe toată durata acoperă diferența. Comparația pe dobândă ar fi dus la concluzia greșită.

Cifrele exacte depind de condițiile reale; puneți-le în calculator și comparați DAE-urile, nu dobânzile.

Ce nu e DAE

Nu e o predicție

La un credit cu dobândă variabilă, DAE se calculează presupunând că indicele rămâne la nivelul de azi pe toată durata. Nu va rămâne — între 2021 și 2022, ROBOR la trei luni a crescut de peste patru ori. DAE-ul din ofertă folosește aceeași convenție, tocmai ca ofertele să fie comparabile între ele, nu ca să anticipeze ceva.

Nu conține chiar toate costurile

Rămân pe dinafară, de regulă: evaluarea imobilului, taxele notariale și de intabulare, comisionul de rambursare anticipată, și uneori asigurările contractate la altcineva decât banca. Unele intră, altele nu, în funcție de cât de obligatorii sunt pentru acordarea creditului.

De aceea două DAE-uri de la bănci diferite sunt comparabile, dar niciunul nu e costul total pe care îl veți plăti.

Nu e rata lunară

E o rată anuală, procentuală. Rata lunară se calculează din dobânda nominală, nu din DAE. Confuzia apare pentru că DAE e mai mare, iar oamenii presupun că e „dobânda reală” care se aplică la sold. Nu e.

Cum o folosiți

1. Cereți DAE pentru aceeași sumă și aceeași perioadă la toate ofertele. Un DAE pentru 20 de ani nu se compară cu unul pentru 30.
2. Verificați ce include. Băncile trebuie să prezinte un formular standardizat cu toate costurile.
3. La dobândă variabilă, uitați-vă și la ce se întâmplă dacă indicele urcă. DAE nu vă spune asta; calculatorul arată cât devine rata la un punct în plus.

De ce o publicăm noi

Pentru că un calculator care nu o arată e incomplet. Calculatorul nostru nu cere date de contact, nu trimite la nicio bancă și nu primește comision — deci nu are niciun motiv să vă arate o cifră mai flatantă decât cea reală.