Rata lunară

Cele două feluri de rate

Aproape toate creditele din România folosesc rate egale, sau anuități: plătiți aceeași sumă în fiecare lună, de la prima până la ultima. Alternativa, ratele descrescătoare, înseamnă o parte fixă de principal plus dobânda la soldul rămas — rata pornește mai sus și scade continuu.

Rata egală e mai comodă pentru planificare și e ceea ce vă va oferi banca dacă nu cereți altceva. Rata descrescătoare costă, în total, mai puțină dobândă, pentru că stinge principalul mai repede. Diferența e reală, dar prețul ei e o rată inițială mai mare, care restrânge suma pe care o puteți împrumuta.

Formula

Pentru rate egale:

R = S × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))

unde S e suma împrumutată, i e dobânda lunară (dobânda anuală împărțită la 12) și n e numărul de luni.

Cu exemplul de mai sus — 300.000 lei, 7% pe an, 25 de ani — dobânda lunară e 7÷12 = 0,5833%, numărul de luni e 300, iar rata iese 2.120 lei.

De ce la început plătiți dobândă

Dobânda se calculează în fiecare lună la soldul rămas, nu la suma inițială. În prima lună soldul e întreg, deci dobânda e maximă. Ce rămâne din rată după ce s-a plătit dobânda stinge principalul — iar la început rămâne foarte puțin.

Prima lună	Lei
Rată totală	2.120
din care dobândă	1.750
din care principal	370

Pe măsură ce soldul scade, dobânda scade și ea, iar partea de principal crește — accelerat spre final. Într-un credit pe 25 de ani, jumătatea datoriei se stinge abia după aproximativ două treimi din perioadă.

Banca e obligată să vă dea graficul complet de rambursare, cu defalcarea pe fiecare lună. Calculatorul nostru îl construiește pentru orice combinație de sumă, dobândă și perioadă.

Ce schimbă perioada

Aceeași sumă la aceeași dobândă, pe perioade diferite:

Perioadă	Rată lunară	Total plătit	Dobândă totală
20 de ani	2.326	558.215	258.215
25 de ani	2.120	636.101	336.101
30 de ani	1.996	718.527	418.527

Prelungirea de la 20 la 30 de ani scade rata cu 330 lei pe lună și scumpește creditul cu 160.311 lei în total. E un schimb, nu o economie: cumpărați lichiditate lunară cu dobândă.

Rambursarea anticipată

Când depuneți o sumă în plus, ea se duce integral în principal. Aveți apoi două opțiuni, iar alegerea contează:

• Reducerea perioadei, cu rata neschimbată. Economisește cea mai multă dobândă, pentru că scoate din calcul tocmai lunile de la final.
• Reducerea ratei, cu perioada neschimbată. Ușurează bugetul lunar, dar economisește semnificativ mai puțină dobândă.

La creditele cu dobândă variabilă legate de ROBOR sau IRCC, rambursarea anticipată nu poate fi taxată. La cele cu dobândă fixă, comisionul e plafonat legal. Verificați contractul înainte.

Ce nu spune rata

• Nu conține toate costurile. Analiza dosarului, evaluarea imobilului, asigurările obligatorii și comisionul de administrare nu apar în rată. Cifra care le adună e DAE.
• Nu e garantată, dacă dobânda e variabilă. Se recalculează la fiecare actualizare a indicelui, iar graficul inițial e doar o ipoteză.
• Nu ține cont de inflație. O rată fixă devine mai ușoară în termeni reali în fiecare an — vedeți dobânda reală.